تازه‌ترین طرح وام مسکن که با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله از طریق اوراق بانک مسکن ارائه می‌شود، اقساط ماهیانه‌ای در حدود ۲۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان را برای وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی به همراه دارد.
نظام بانکی اخیراً دو محدودیت کلیدی برای دریافت این وام به منظور خرید مسکن را حذف کرده است، اما به نظر می‌رسد به گفته کارشناسان، با توجه به سطح بالای قیمت خانه‌ها، این تسهیلات نمی‌تواند تاثیر چندانی بر رونق بازار مسکن داشته باشد. از طرف دیگر، محاسبات نشان می‌دهد که پرداخت ماهانه حدود ۲۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برای این وام، برای بسیاری از خانواده‌ها فراتر از توان مالی است.
در روز گذشته، دو مانع مهم از سر راه متقاضیان وام اوراق برای خرید مسکن برداشته شد. یکی از این تغییرات، حذف محدودیت مربوط به سن ساختمان بود و دیگری، امکان دریافت وام به صورت مشترک برای دو نفر از اعضای یک خانواده. پیش از این، تنها زوجین امکان بهره‌مندی از وام دو نفره را داشتند.
بانک عامل بخش مسکن رسماً اعلام کرد که دیگر محدودیتی در خصوص سال ساخت بنا وجود ندارد و از این پس، این تسهیلات بدون در نظر گرفتن عمر ساختمان قابل دریافت است. در گذشته، این وام فقط به واحدهایی با قدمت کمتر از ۳۰ سال تعلق می‌گرفت. در تصمیمی دیگر، امکان دریافت تسهیلات خرید مسکن تا سقف وام زوجین برای بستگانی نظیر پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر و غیره فراهم شده است.
بر اساس اعلام بانک مسکن، حداکثر مبلغ این وام برای خرید مسکن در شهر تهران یک میلیارد تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. علاوه بر این، مبلغ ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله نیز به این ارقام اضافه می‌شود. بنابراین، متقاضیان وام اوراق می‌توانند تا سقف یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند.
همانطور که اشاره شد، وام اوراق بانک مسکن با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و مهلت بازپرداخت ۱۲ ساله ارائه می‌گردد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که برای وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی، اقساط ماهانه تقریباً ۲۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد بود. مجموع سود پرداختی برای این وام به حدود دو میلیارد و ۴۳۱ میلیون تومان می‌رسد.
نکته قابل توجه این است که برای دریافت هر ۵۰۰ هزار تومان از این وام، باید یک برگه اوراق خریداری شود که در حال حاضر قیمت آن حدود ۱۰۷ هزار تومان است. به عبارت دیگر، برای دریافت وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی، متقاضی باید حدود ۲۷۴ میلیون تومان بابت خرید اوراق هزینه کند.
در شرایط فعلی، وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی اوراق به عنوان مهم‌ترین و بزرگترین تسهیلات خرید مسکن در نظر گرفته می‌شود. با این حال، این مبلغ در مقایسه با قیمت‌های موجود در بازار مسکن، فاصله بسیار زیادی دارد.
با توجه به قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران که اکنون به طور میانگین به حدود ۱۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است، خرید یک واحد ۵۰ متری در پایتخت نیازمند حدود پنج میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان سرمایه است که وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی کمتر از یک چهارم این مبلغ را پوشش می‌دهد.
یک کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با ایسنا درباره تاثیر حذف دو شرط از شرایط وام اوراق مسکن اظهار داشت: اگر هدف از این اقدام، افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن و رونق بخشیدن به بازار باشد، گام مثبتی است. اما تجربه نشان داده است که مصوبات و دستورالعمل‌های بانکی در زمان اجرا، اغلب با اعمال سلیقه‌های شخصی و تصمیمات ناگهانی مدیران میانی بانک‌ها مواجه می‌شوند.
سعید لطفی افزود: ابزارها و تسهیلاتی که تحت عنوان بسته‌های جدید معرفی می‌شوند، بیشتر جنبه تبلیغاتی دارند. جذابیت این وام‌ها تا زمانی است که کسی برای دریافت آن‌ها اقدام نکرده باشد. متاسفانه، گاهی اوقات سازمان‌ها، وزارتخانه‌ها، مجلس یا نظام بانکی، قوانینی را تصویب و اعلام می‌کنند که دامنه اجرایی آن‌ها محدود است.
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: به عنوان مثال، وام مسکن روستایی یا ودیعه مسکن به دلیل محدودیت منابع و سهمیه‌بندی بانک‌ها، معمولاً به تمامی متقاضیان پرداخت نمی‌شود. حتی در طرح نهضت ملی مسکن نیز شاهد بوده‌ایم که نظام بانکی تنها بخش کوچکی از تعهدات خود را عملی کرده است. در زمینه پرداخت ۲۰ درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن نیز، تحقق حدود ۵ درصد از این رقم را شاهد هستیم و به دلیل طولانی بودن فرآیند پرداخت وام مسکن، تمایل چندانی از سوی نظام بانکی برای ارائه این تسهیلات وجود ندارد.
وی با اشاره به دشواری‌های پیش روی متقاضیان وام مسکن، تصریح کرد: در برخی موارد، تمامی ضمانت‌های لازم از متقاضی دریافت می‌شود، اما در زمان پرداخت، بانک‌ها بهانه‌تراشی می‌کنند. بنابراین، مهم‌تر از تصویب قوانین، تضمین اجرای آن‌ها است.
لطفی در پایان خاطرنشان کرد: تا حدود یک دهه پیش، وام‌های مسکن بخش قابل توجهی از قیمت ملک را پوشش می‌دادند؛ زیرا قیمت مسکن به این حد افزایش نیافته بود. به عنوان مثال، با ۲۵ میلیون تومان می‌شد در تهران آپارتمان خرید و حدود ۱۸ میلیون تومان وام دریافت کرد. اما در حال حاضر، وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی تناسب چندانی با قیمت مسکن ندارد. علاوه بر این، به دلیل سود بالای این وام، متقاضی احتمالاً توان پرداخت اقساط حدود ۲۶ میلیون تومانی آن را نخواهد داشت.
